住宅ローンの金利選びはどうすればいい？
こんにちは。
滋賀県犬上郡で、あなたにふさわしい家づくりを、数十年後に住宅ローンで苦しまない資金計画から導き出す地域密着の建築屋 増田勝巳です。
日銀がマイナス金利政策を発表してから、市場が非常に騒がしいですね。
新聞とっていない方はわからないかもですが、(あっ、テレビのニュースなら流れていますか?)、日銀が狙ったと言われる株高、円安とは反対方向に絶好調？で進んでいます。
トヨタなんかは、1円の円高で400億の損が出るらしいですよ！
なのに、政策発表前から比べるといくら上がっていますか？
この1週間のうちに5円位上がってますよね。となると… 恐ろしい金額ですね。
新聞やテレビではこういう事をあおりまくりますが、この円高いつまで続きいくらまで上がるんでしょうか？
まぁ、マイナス金利がすべての原因ではないので日銀だけでどうこうならないと思いますが…
そんな話はさておき、長期金利も一時マイナスをつけるほどまで低下しました。
これを書いている時点では、プラスに戻っていますがそれでも超低金利。
こうなると、住宅ローンでも固定を選ぶか変動を選ぶか迷いどころかもしれませんね。
特に全期間固定金利、いわゆる”フラット35”も検討しやすい状況かもしれません。
金利の高さだけで並べると変動→固定金利特約型→全期間固定の順に高くなっていきますね。
月々の返済を少しでも抑えようというなら間違いなく変動金利を選ぶのが普通でしょう。
特にこれだけ低金利時代の変動金利の返済額以上に安い物は探せませんね。
これで最長35年間、金利が変動しなければ… 果たしてそううまくいくでしょうか？
そんな先のこと誰にもわかりませんね？もし上がりかけてきたらどうでしょう？
変動金利は半年に1回、市場に合わせて金利の見直しがあります。
しかし、5年間は変動があっても返済額は変わりません。
例えば、35年間 金利0.9%で3000万円のローンを組んだとします。
月々の返済額は約83,294円。内訳は利息22454円 元本60840円 元本残額は27,029,837円
わかりやすくするために、借り入れから4年後にいきなり1.9％に上がったとしたら…
元本残額に対して1.9%の金利でローンを組み直したと考えると 返済額は88158円。利息42725円 元本45433円となるのが本来なんですが…
しかし5年間は返済額は変わらないルールなのであと1年は83294円のまま。
それでは、本来の返済額と最初の返済額との差額4864円はどこへ行くのか…？
…
…
…
こうやって出た差額は、
…
…
…
利息に上乗せしていくんです！
ということは、元本の減り方が少なくなるということ。
ということは… 5年後の元本残高が予定よりも(4864円×12ヵ月=58368円)多く残っている！という事になってしまいます…
そして5年目から、10年目までは予定より多く残った元本に対して、これまた上がった金利1.9%の計算で 返していく。
単純にやってみましたが、実際はこんな計算を半年に1回のペースで繰り返していくんですよ。
そして、金利の上がり幅は元の金利の1.25倍を超えないというルールがあります。 0.9%×1.25=1.125%ですね。 現実は1.9%でも、無理に1.125%で計算されてしまうんです。
急に大きく上げると返済が滞る可能性があるということからの救済措置ということなんですが…
ここで出る、利息の差額もどんどん元本から削られていき、それで足りない場合は”未払い利息” という形で最後まで残されていきます。
また急激に金利が下がれば返済する元本も増えるでしょうが、取り返すのは難しい場合のほうが多いかもしれませんね…
こんな性格があることから、変動は金利が下降しているときが有利とされています。
もしこんなことが起こったらどうするのか…？ 今回は長くなったので、また次回。
P.S
今あなたが悩みや不安を抱えているのなら、匿名でも何でも構いません。
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今日も最後までお読みいただき、ありがとうございました。
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