住宅ローン基礎講座 その③
家族の笑顔を詰め込む家づくりアドバイザー 増田勝巳です。
今回は住宅ローン商品の種類について。
ローン商品というと少しわかりづらいかも知れません。
要は金利の種類です。
これも銀行のホームページを見ればざっと10種類前後は並んでいるはず。
・変動金利
・1年固定
・3年固定
・5年固定
・7年固定
・10年固定
・20年固定
・フラット35各種
銀行によって若干内容は異なりますがおおよそこんなところでしょうか
こんなにあって、自分に合うものって何だろう？どれを選べば一番有利なのかわからない…
なんて事になるでしょう。
まず金利の仕組みをよく理解しましょう。
固定の名の付くものが圧倒的に多いですが、大きく分ければ金利には
『変動金利』
と
『固定金利』
しかありません。
今は銀行によっては『ミックス金利』というのもありますが、これは後で説明します。
今回は『変動金利』をみていきましょう。
変動金利とは、読んで名のごとく利率が変動するタイプ。
しかし、1年の間に利率が変わっても実際に返済額が変わるのは5年に1度です。
そして、金利が上がり返済額が増えても前回までの返済額の125％を上限としています。（よく125％ルールといっていました。暗黙のルール化していて、少し前は銀行でもあまり詳しく説明されることはなかったかもしれません。）
ここで、？ が出た人はスルドイ‼
もし、月々10万円の返済をしていて、金利の上昇で15万円まで上がるはずの返済額が
12，5万円に抑えられたとしたら…
差額の2,5万円はどうなるの？
銀行が負担してくれるんでしょか？
そんなことはありません！
簡単に言うと、返済額は利息と元本の足し合わせで計算されています。
そして金利が上がるという事は、固定された月々の返済額の内訳の
利息額が増えていくという事です。
だから返しても返しても元本が減らない…
こんな現象が起きます。
これが進むと、返済額のすべてが利息になった…
最悪は、利息が返済額を上回り返済しても利息が残る状態になります‼
これを未払い利息といい、元本が減らないどころか
余分な利息を払うハメになってしましまいます…(T_T)
いくら資金計画を万全に作りこんでいても、全く持って意味がなくなりますね！
しかし、変動金利の最大のメリットはなんといっても金利が低いこと！
毎月の返済額を最小限に抑えられるのは大きなメリットです。
利用するのがベターだといわれています。
または、今のように長い間金利水準が変わらない時
このどちらかです。
しかし、金利水準が35年間変わらない…
そんな保証はどこにもありません。
今後の金利がどう変わるかわかる人なんてこの世にいませんから。
じゃあ、変動金利なんて使えないでしょ！なんて言われそうですが…
回避策はあります！
常に金利水準を見ていて、危ないと思ったら面倒くさがらず
さっさと固定金利に切り替える！
この場合、月々の返済額や総返済額はローン実行時の計算より
少し増える場合があります。
それでも、元本が減らない変動金利のまま続けるよりは負担がぐっと縮まります。
ただし、これには金利に対する知識がないと決断が難しい場合もありますから
やはり、難しいかも知れませんが住宅ローンの内容をしっかり勉強していただくことが
まず何よりも大事なんですね…
長くなったので今回はここまで。
最後までお読みいただきありがとうございました。
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